Une exclusion de garantie impose responsabilités, devoirs et prudence

Jeudi, 15 août 2013


 
 
 




La garantie légale prévue par la loi peut être augmentée, diminuée ou même exclue selon la volonté des parties impliquées dans la transaction immobilière. Il n’est jamais recommandé d’exclure la garantie du droit de propriété (garantie de titres) sauf à de très rares exceptions.

Toutefois, il est très fréquent de constater des exclusions de la garantie de qualité. C’est souvent le cas lors de la vente d’un immeuble par une succession ou à la suite d’une reprise de possession. Dans certains cas, il est même recommandé au vendeur de vendre sans garantie de qualité. C’est le cas par exemple d’une personne âgée qui, à la vente de sa propriété, ne veut pas avoir le souci d’un éventuel recours en vice caché de la part de l’acheteur qui pourrait être éventuellement exercé contre sa succession.

Cette exclusion de la garantie de qualité peut s’appliquer à l’ensemble de l’immeuble ou essentiellement à certains éléments tels que les électroménagers inclus dans la transaction, la piscine, le cabanon, etc.

Une exclusion totale n’enlève pas tous les recours contre le vendeur

Lorsque l’exclusion de la garantie de qualité porte sur l’ensemble du bien immobilier, on suggère fortement d’inscrire dans la promesse d’achat la clause suivante : « La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

Dans les cas où l’exclusion touche spécifiquement une ou plusieurs composantes, il est suggéré d’ajouter à la fin de la clause, les mots « relativement à » et décrire la ou les composantes exclues. L’obligation d’inscrire tant au contrat de courtage qu’à la fiche de description détaillée de la propriété survient lorsque l’exclusion de garantie de qualité est exigée dès le départ par le vendeur.

Le courtier immobilier indépendant se donne comme devoir de bien expliquer les conséquences de l’exclusion de garantie de qualité au vendeur et aux acheteurs. Ainsi, il est important de souligner au vendeur que cette exclusion doit apparaître sur la fiche descriptive de la propriété. Ce type de clause peut avoir un effet sur le prix de vente demandé tout en prolongeant le délai de mise en marché. De plus, cette clause ne le met pas à l’abri d’éventuelles poursuites pour les vices qu’il connaissait et qu’il aurait dû dénoncer. L’utilisation du formulaire « Déclaration du vendeur » permettant d’indiquer tout élément affectant la valeur de l’immeuble doit être dûment remplie.

Des précautions s’imposent pour l’acheteur
L’acheteur d’un immeuble sans garantie de qualité doit, pour sa part, être bien informé qu’il n’aura aucun recours contre le vendeur s’il découvre un vice qu’il ignorait, sauf s’il est en mesure de prouver que le vendeur était de mauvaise foi en lui cachant volontairement un vice dont il connaissait l’existence.

Il va sans dire que le courtier immobilier indépendant conseille généralement fortement à l’acheteur de procéder à une inspection préachat plus approfondie que l’inspection courante effectuée lors de l’achat d’une propriété vendue avec une garantie de qualité. Il avisera l’inspecteur en bâtiment mandaté pour qu’il tienne compte de cette exclusion lors de son inspection. L’acheteur a tout intérêt à exiger de la part du vendeur qu’il remplisse le formulaire « Déclaration du vendeur » et qu’il lui fournisse une copie.






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